1980 年代，台北的两大电脑外商公司都不约而同的搬进了新的、以公司命名的办公大楼。位于复兴北路 337 号的惠普大楼、和位于敦化南路八德路交叉路口的 IBM 大楼，现在叫万国商业大楼。

不同的是，惠普大楼是惠普自己出资建造，而 IBM 则是签了十年租约租了那整栋大楼。这十年租约的总金额，几乎可以把这栋大楼依当时的市价买下来。

只租不买的 IBM

许多人对 IBM 的这种做法非常不解，甚至于嘲笑 IBM，认为他们对台湾未来的经济发展没有信心、也不懂得投资在房地产上，白白浪费了巨额的租金；而惠普的做法显然聪明多了，甚至我当时也赞成了这种说法。

1992 年，我搬到北京担任中国惠普对第三任总裁。由于来自中方股东和员工的期望，我也大力向惠普总部争取在北京建造自己的办公大楼；除了在房地产上的投资将来会有回报之外，在当地投资盖办公大楼，也会让惠普员工产生归属感、并增加对公司的向心力。

1996 年，我成功地说服了惠普总部，在东三环和建国门外大街交叉路口、中国大饭店旁边的黄金地段，买了一栋办公大楼并命名为惠普大楼，紧邻着摩托罗拉和三星的办公大楼。

可惜的是，在搬进这栋大楼之前的 1997 年 10 月，我就离开了惠普，没有享受到这栋新办公大楼的工作环境；在当时，我还认为这是我在中国惠普总裁任内的政绩之一，相当引以为傲。

在加入德州仪器之后，我担任亚洲区总裁、而且是总部 20 人决策小组的成员之一；职务比担任中国惠普总裁时高了许多，我的视野和想法也因而做了很大的转变。

回想起来，当年 IBM 办公大楼只租不买的决策，确实比惠普高明了许多，我只提三点供各位参考；其实跨国企业并不笨，而是我们不理解背后决策的理由。

弹性与无法预期的因素

第一，跨国企业在海外的据点必须以弹性为优先考虑。因为在海外地区，当地国家政权和政策的稳定性，并不在企业经营层的控制和掌握之中，同时当地业务的发展也不可预期；租用办公大楼，确实带来了许多的弹性，可以应付未来的各种不确定因素。

如今，惠普和 IBM 都已经搬离了以他们公司命名的办公大楼。今天高科技产业的竞争比起三十年前激烈多了；公司业务和组织的发展，也迫使他们必须搬迁。

控制资产、减少分母

过多的固定资产，对于企业的市值会有负面影响

第二，美国跨国企业一般都是在美国上市股票，所以他们的市值受到股价的影响非常大；而华尔街对于公司市值的评估因素之一就是 ROA（资产报酬率），也就是「当年的营业利润除以总资产」。

要提高资产报酬率，要嘛就是增加「分子」，也就是营业利润，要嘛就是减少「分母」，也就是降低总资产。企业经营的主要目标之一，就是创造利润；在全力创造利润之外，能够在企业经营层掌控之下的，就是控制好资产。

企业的主要资产有三大块：

• 固定资产；包含土地、厂房、机器设备
  
• 库存
  
• 应收帐款
  

说到这里，大家都应该明白，租用办公楼是纳入当年的费用；但是买或投资办公楼，这是变成了固定资产，也就是增加了投资报酬率的分母。这对于企业的市值来说，必然会有负面的影响。

策略考量：成本与效率的平衡

第三，也是我认为最重要的策略考虑因素：购买办公楼带来的成本优势，往往反而会造成组织在效率和竞争上的劣势。这个道理听起来有点复杂，比较难理解：为什么优势反而变成劣势？

通常办公大楼的折旧分摊是 30 年到 40 年；因此长远来看，每年的费用是比租金要来得低，况且办公室租金在长期来看，大都是看涨的。所以说，在办公室的使用成本上来看，买比租是有利的。

但是，企业在竞争当中，是比较总体竞争力；当你在一部分的成本上占了优势的时候，就很容易在其他的地方浪费掉了。

如果优势并非来自于效率和核心竞争力，长远来看是有害的。

而且在当地市场上竞争，应该要反映当地的真实成本。不应该享受或依赖各种成本上的优势，因为这样的优势会造成企业效率和竞争力的下降。

买办公楼的成本分摊、政府提供的各种优惠政策、压低劳动力成本等等，都属于成本上的优势；享受这种优势，是企业经营层的取巧心法，但这像吃鸦片一样会上瘾。如果企业的整体优势并非全部来自于营运效率和核心竞争力，长远来看其实对企业是有害的。

一个企业的整体优势，应该来自于组织的经营管理和效率、核心技术和产品、成本管控等等，这些才是一个企业真正的核心竞争力。

依靠总部资金优势来投资办公楼，以降低办公室使用成本、利用政府补贴来降低成本和增加利润、压低劳工薪资或鼓励劳工免费加班等等措施，短期看来是有利的，但是长期来看，对企业的整体竞争力是有害的。

你也有一样的智慧

最近台湾的热门话题，包含亚洲硅谷、华航罢工、台湾劳工低薪、国定假日应该放几天、应不应该鼓励员工加班等等；各位朋友看了我这篇文章，心中是不是有了自己的一把尺？是不是有了自己的结论？

现在电视新闻正在报导，华航罢工如火如荼进行中；松山机场和桃园机场的华航航班都已经取消了，看来今天我也飞不了深圳。那么，不妨就借这个机会，把我早就想要分享的这些看法写出来吧。

脸书朋友邱永明阅读了本文之后，向我提问：

程总裁，但是我亦听过不同来源的前辈提及，其实在台湾的公司营运往往仅能支出当月开支而已，真正最后大赚钱的都是在因为最初公司买办公室、厂房，而后房价上涨所受益。

似乎说明——台湾人与外国人赚的钱不一样?

我的回答：

从三个角度回答你的问题。第一，如果投资者想从房地产赚钱的话，那么他们可以，而且是应该直接投资房地产。他们投资这个企业，原因是这个企业本身的技术、产品和未来的机会。作为一个企业的经营者，把股东对他们的投资，拿去投资在房地产上，是不应该的。

第二，你所举的例子和其他人所举的例子都一样，大都是看到本业亏损最后只好关厂倒闭，但是房地产仍然赚钱。这个我们就必须反思一下，靠投资房地产不务正业，是不是造成企业亏损最后终于倒闭的原因之一？究竟哪一个是因，那一个是果？值得商榷。

第三，一个经营良好的企业，他的投资报酬率应该比房地产还要好。那么把钱投资在房地产上面，从机会成本上面来看，是否是对投资者资金的一种不当运用？

因此，靠着房地产赚钱，是企业经营层的一种投机作为，而产生的副作用，就是削弱了企业的核心竞争力，长远来讲，必受其害。

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